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[克而瑞] “工抵房”重出江湖,與降價打折有何不同

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來源:中房網

??“工抵房”并不是新生事物,顧名思義是由于房企缺乏現金難以如期結算,用商票等抵押又存在失約風險,有些合作方不想接受,唯有將房產抵押給施工方或者供應商用以借款或欠款暫時緩解壓力。而對上下游供應商施工方而言,自身也有資金壓力,持續墊資并不現實,從開發商處獲得房產后要想辦法變現,則出現了“工抵房”入市的情況。

??但根據CRIC監測,自9月以來,市場上的“工抵房”數量激增,主要是有兩個原因:市場轉冷,房企去化不暢甚至庫存積壓,影響企業回款。根據CRIC數據,2021年10月,房地產市場持續降溫,10月百強房企單月操盤業績規模同比下降32.2%,自7月以來已經連續4個月呈現同比下跌的態勢。調控升級房企融資收緊,發債受阻,房企開發到位資金連續4個月同比下降。從統計局公布的數據來看,自2021年7月開始,房地產開發企業到位資金總額已經連續4個月呈現下降趨勢。近3年以來,除疫情期間的2020年1-3月,這一數值均呈現同比增長趨勢,此番連續下降,可見房企壓力之大。

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??目前市場上的工抵房主要分為兩類,一類是“真工抵”即開發商抵押給供應商和施工方的正常房源,一般而言這類工抵房數量會偏少,多數在個位數。另外一部分就是房企通過“工抵房”的名義來降價促銷,由于部分城市發布了“限跌令”,明令禁止或者是約談要求房企不得以打折、促銷等方式來降價,房企不得已打出“工抵房”的名義實施降價銷售。這種形式的價格調整也能平衡老業主的情緒,避免出現維權問題。

??從工抵房的區域分布來看,工抵房的數量和城市市場熱度呈現負相關關系。雖然上至一線的廣州,二線的南京、蘇州、廈門,下至三四線的柳州、桂林、徐州等地,各個能級城市均出現了大量的工抵房。但根據CRIC的數據,廣州、南京、蘇州和廈門等城市10月均迎來階段性疲軟,桂林、徐州等三四線城市也是表現平平甚至承壓,因此工抵房的數量和城市熱度出現負相關關系,市場下行的城市工抵房數量往往較多。

??從企業來看,財務承壓的房企推出工抵房數量較多,且折扣力度也比較大。由于工抵房是企業或者項目上難以結清工程款而抵押的房源,和企業的信譽掛鉤,因此一般情況下資金充?;蛘咪N售順利的項目不會出現工抵房源。像藍光發展在6月就曾在溫州推出過接近9折的工抵房,之后企業出現債務違約的問題。另外一些被下調評級或者是發生實質違約的房企如榮盛發展,也會有一些工抵房入市,且折扣力度較大。

??房源上而言,工抵房與特價房差距不大。工抵房本質上是由于企業難以去化而抵押給供應商和施工方,且套數比較少,均為指定房源。且根據CRIC監測的信息來看,不少工抵房在宣傳時也會打出“清尾工抵房”的口號,與特價房同理,因此二者差距不大。不過需要注意的時候,特價房往往是難以快速去化而讓利,工抵房則涉及企業難以結算工程款項的問題。

??數量而言,一般單盤的工抵房套數多數在10套以下,也有部分樓盤推出20套、30套甚至更多工抵房源,不過這種情況可能為房企變相降價促銷。其優惠力度由市場情況,企業資金缺口、以及供應商、施工方意愿掛鉤。高能級的熱點城市即便有工抵房入市,其價格也相對堅挺,多在9折之上,三四線由于去化壓力更大,折扣力度也相對較大,可以下探突破8折。同樣開發商若資金壓力較大,為了回籠資金可能會擴大讓利幅度。另外一般情況下,工抵房由開發商折價抵押給供應商和施工方,若是供應商和施工方希望盡快回款,可能會在原價格基礎上進一步讓利,擴大折扣。

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??今年以來,地方市場分化加劇,房企自年初以來一貫采用“集團造節+精準讓利”的策略,整體折扣力度較小,僅有少數特價房力度較大?!肮さ址俊边@一產物已連續多年屬于小眾營銷手段之一,很少被房企采用。若是房企能夠成功銷售去化,或者有足夠的資金結算工程款項,并不會出現大量工抵房入市的情況。工抵房的大量入市說明市場的下行和房企資金的嚴重短缺,與近期房企頻頻暴雷相互印證。

??整體來看,工抵房屬于特殊時期的特殊產物,屬于房企的無奈之舉,但房地產市場不容樂觀,企業銷售去化將持續承壓,且馬上臨近年底,到了資金結算周期,壓力可能會進一步加劇。近期中央傳遞出了準確把握和執行好房地產金融審慎管理制度,保持房地產信貸平穩有序投放的信號,若是信貸端能有所寬松,緩解企業償還壓力,這一情況可能好轉,否則可能會有更多“工抵房”投入市場。


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